Morgunblaðið - 25.02.1994, Side 25

og aðilum hans til heilla, andstætt
gildandi lögum.
Frumvarpið er mjög gott en
ekki fullkomið
Það frumvarp til nýrra húsaleigu-
laga, sem hér er til umfjöllunar,
hefur að geyma margvíslegar rétt-
arbætur og nýmæli, en það er hins
vegar ekki gallalaust og fullkomið
fremur en önnur mannanna verk.
Það ber þess nokkur merki að
það er sumpart málamiðlun milli
andstæðra hagsmúna og sjónar-
miða leigusala og leigjenda. Þegar
svo er nær hvorugur aðila öllu sínu
fram og verður einatt að slaka á
ýtrasta rétti eða kröfum sínum og
mæta sjónarmiðum hins aðilans og
vill þá niðurstaðan eða reglan
ganga skemmra og verða óákveðn-
ari og veikari en menn hefðu kosið.
Þá eru einnig á frumvarpinu
nokkrir hnökrar en þeir eru allir
smávægilegir og meinlitlir. Loks
hefði frumvarpið að ósekju mátt
vera styttra, markvissara, einfald-
ara og enn frávíkjanlegra.
Má raunar segja að gallarnir stafi
nánast allir af því að um hagsmuna-
mat og málamiðlun er að ræða.
Málamiðlunin er líka styrkur þess
því ef eðlilegt jafnvægi og jafnræði
milli aðiia og réttinda þeirra og
skyldna hefur náðst eins og allt
bendir til, má telja fullvíst að reglur
þess komi til með að virka.
Frumvarpið er mjög viðunandi
málamiðlun
Sem málamiðlun og miðað við
aðstæður er frumvarpið mjög vel
viðunandi og ekki síst í Ijósi þess
hversu vond og meingölluð núgild-
andi lög eru og brýnt er að þau
hverfi sem fyrst yfir þá móðu, sem
ólög eiga að fara.
Samkvæmt frumvarpinu njóta
leigusalar meiri sanngirni en áður
en án þess þó að réttmætir hags-
munir leigjenda séu fyrir borð born-
ir.
Er mikið meira jafnræði með
aðilum en eftir gildandi lögum og
byggir frumvarpið á miklu meira
raunsæi og þekkingu á leiguvið-
skiptum og aðstæðum og tekur í
ríkari mæli mið af sérstöðu leiguvið-
skipta og séreðli leigumarkaðarins
hér á landi. Að öllu virtu er frum-
varpið í heild fagnaðarefni og mjög
viðunandi, bæði fyrir leigjendur og
leigusala, og hefur það alla burði
til að verða sá grundvöllur og um-
gjörð fyrir eðlileg og heilbrigð húsa-
leiguviðskipti, sem löggjöf á þessu
mikilvæga og um leið viðkvæma
sviði þarf að vera.
Helstu nýmæli og réttarbætur
frumvarpsins
Ég ætla að lokum að tæpa á
nokkrum helstu atriðum frumvarps-
ins, sem til mestra framfara og
bóta horfa. Hér verður þó stiklað á
mjög stóru og mörgu sleppt en
væntanlega gefst tækifæri til að
fjalla nánar um þetta efni á þessum
vettvangi þegar frumvarpið verður
að lögum, sem verður vonandi innan
tíðar.
1. í heildina eru fyrirmæli og
reglur frumvarpsins einfaldari og
sveigjanlegri og gefa meira svigi-úm
til frávika eftir atvikum og aðstæð-
um en gildandi lög. Mjög er slakað
á allri formfestu og dregið úr til-
kynningafargani því sem er megin-
einkenni gildandi laga, allir frestir
eru lengri og rýmri og afleiðingar
þess ef út af formforskriftum er
brugðið, eru ekki eins harkalegar
og sjálfvirkar og nú. Formgildrurn-
ar illræmdu eru afnumdar að mestu
eða mildaðar, samhengi er eðlilegra
milli vangæslu á formreglum og
afleiðinganna, smávægilegar yfir-
sjónir eru ekki lengur látnar hafa
óeðlilega afdrifaríkar afleiðingar.
Samningsfrelsi um
atvinnuhúsnæði
2. Ákvæði frumvarpsins eru
frávíkjanleg um atvinnuhúsnæði og
er mönnum því algjörlega fijálst
að semja á annan veg og haga
samningum .sínuni og samskiptum
á því sviði að vild og eftir því sem
atvik og aðstæður krefja eða gera
æskilegt í hveiju falli. Eru þessi
viðskipti því í raun frelsuð og leyst
MORGUNBLAÐIÐ FASTEIGNIR FÖSTUDAGUR 25. FEBRÚAR 1994
úr álögum og hlekkjum gildandi
laga.
3. Settar eru skýrar og ótvíræðar
reglur um það með hvaða hætti til-
kynningum og orðsendingum skuli
komið á framfæri við gagnaðila og
hvor aðila beri áhættuna í því efni.
Um það skortir fyrirmæli í gildandi
lögum og hafa mörg vafa- og
ágreiningsmál af því sprottið.
4. Samkvæmt frumvarpinu er
aðilum fijálst að semja um íjárhæð
húsaleigu og breytingar á henni en
leiguíjárhæðin skal þó jafnan vera
sanngjörn og eðiileg. Sett eru fyrir-
mæli um greiðslu leigu með víxlum,
skuldabréfum og annars konar við-
skiptabréfum.
5. Ákvæði um fyrirframgreidda
leigu eru mikið raunhæfari, einfald-
ari og sanngjarnari í garð beggja
aðila en tilsvarandi ákvæði í núgild-
andi lögum. Sjálfkrafa margföldun
leigutímans ef leiga er greidd fyrir-
fram umfram tiltekið mark er af-
numin og verður leigjandi að setja
fram slíka kröfu innan tiltekins
frests og leigusali á þá kost á að
endurgreiða ef hann kýs það heldur.
6. Frumvarpið hefur sem nýmæli
að geyma reglur og leiðbeiningar
um það þegar leiguijárhæð er mið-
uð við fermetrafjölda húsnæðis.
Ný ákvæði um tryggingar
7. Reglur um tiyggingu af
hálfu leigjanda fyrir réttum efndum
leigusamnings eru samkvæmt
frumvarpinu aðrar og raunhæfari
og mikið ítarlegri en samkvæmt
gildandi lögum. Er horfið frá því
að einskorða tryggingu við svokall-
að tryggingarfé og er aðilum veitt
frelsi og skapaðir möguleikar til að
semja um aðra tryggingarkosti.
8. Ákvæði eru um sölu leiguhús-
næðis og réttarstöðu aðila í því
sambandi, eru það nýmæli. Eru
m.a. fyrirmæli um tilkynninga-
skyldu leigusala við sölu.
9. Gjörbreyttar reglur eru um
forgangsrétt leigjanda til leigu hús-
næðis að leigutímanum loknum.
Samkvæmt gildandi lögum kemur
forgangsrétturinn aðeins til álita
að loknum tímabundnum leigu-
samningi en samkvæmt frumvarp-
inu gildir hann líka við lok tíma-
bundins samnings.
• Er á því byggt sem meginreglu
að leigjandi eigi slíkan rétt ef hús-
næðið er á annað borð falt til áfram-
haidandi leigu í a.m.k. eitt ár, en
samkvæmt gildandi lögum getur
leigjandi átt forgangsrétt þótt alls
ekki hafi staðið til að leigja hús-
næðið lengur.
I frumvarpinu er tekið sann-
gjarnt og eðlilegt tillit til beggja
aðila í þessu efni. Gilda ýmsar und-
antekningar frá forgangsrétt-mum,
sem að sumu leyti eru víðtækari
en að öðru leyti þrengri en sam-
kvæmt gildandi lögum.
Með undantekningunum er kom-
ið til móts við hagsmuni leigusala,
sem nauðsynlegt og sanngjarnt er
að séu virtir þegar eignar- og ráð-
stöfunarréttur hans sætir slíkum
og þvílíkum takmörkunum.
Forgangsréttur ekki sjálf
gefinn
Forgangsrétturinn er alls ekki
sjálfgefinn og verður leigjandinn
að gæta hans og hafa frumkvæðið
að því að gera hann virkan. Það
stendur honum næst og er sann-
gjörn og eðlileg tilhögun.
Þá hefur frumvarpið að geyma
ákvæði um bótarétt leigjenda ef
leigusali brýtur gegn forgangsrétti
hans með málamyndagerningum
eða á annan ólögmætan hátt.
10. Reglur um lok leigusamn-
ingsins eru samkvæmt frumvarpinu
einfaldari og sanngjarnari. Úreltum
ákvæðum um tvo fardaga, sem
miða þarf uppsögn á ótímabundnun
samningum við, er kastað fyrir róða
og á því byggt að slíkum samning-
um megi segja upp á öllum tímum
ársins miðað við mánaðamót. Á
móti því er uppsagnarfrestur íbúða
lengdur úr þremur í sex mánuði
fyrsta árið. Einnig eru reglur um
uppsagnir á ótímabundnum samn-
ingum um atvinnuhúsnæði gerðar
einfaldari og skýrari.
11. Þá er svo fyrir mælt að tíma-
bundnum leigusamningi ljúki á
umsömdum degi án uppsagnar eða
sérstakrar tilkynningar af hálfu
leigusala. Er þar um mjög mikla
réttarbót að ræða en samkvæmt
gildandi lögum þarf sérstök formleg
tilkynning innan nákvæmlega til-
greindra tímamarka að koma til,
a.nnars stofnast sjálfkrafa ótíma-
bundinn leigusamningur. Er þetta
ákvæði gildandi laga um tíma-
bundna samninga eitt alræmdasta
og ósanngjarnasta ákvæði þeirra
og skilur eftir sig slóð mikilla
hremminga, deilna og málavafst-
urs. Þá opnar frumvarpið fyrir þann
möguleika að samið sé um að tíma-
bundnum samningi megi segja upp
á leigutímanum með tilteknum
hætti og á tilteknum forsendum.
Skýrari reglur um riftun
12. Frumvarpið hefur að
geyma ítarlegri og skýrari reglur
um riftun leigusanfninga af beggja
hálfu. Eru frestir til að hefjast
handa um riftunaraðgerðir sam-
ræmdir og lengdir og sérstaklega
kveðið á um það að réttur leigusala
til riftunar glatist ekki ef riftunará-
stæðan er leiguvanskil leigjanda.
Samkvæmt gildandi lögum fellur
riftunarréttur leigusala vegna
leiguvanskila niður ef hann fram-
fylgir honum ekki innan eins mán-
aðar og hefur það í gegnum tíðina
leitt til fjölmargra deilumála og
hrópandi ósanngjarnra málaloka í
flestum tilvikum.
13. Úttektum og úttektarmönn-
um er samkvæmt gildandi lögum
ætlað að gegna mikilvægu hlut-
verki. Það hefur ekki gengið eftir
sem skyldi. Úttektarmenn á að
dómkveðja í hveiju sveitarfélagi en
það hefur misfarist í mörgum tilvik-
um og má segja að lögin hafi að-
eins náð tilgangi sínum að þessu
leyti í Reykjavík og nokkrum
stærstu bæjarfélögunum. Það er
algjörlega óviðunandi ef réttará-
standið er mismunandi eftir sveitar-
félögum vegna þessa og ef aðilar
leigusamninga standa misjafnlega
að vígi með að tryggja og vernda
rétt sinn samkvæmt ákvæðum laga
allt eftir því hvar í sveit leiguhús-
næðið er sett og hvort hirt hafi
verið um að dómkveðja þar úttekt-
armann.
Nýtt hlutverk
byggingafulltrúa
Til að fyrirbyggja slíka mis-
munun mælir frumvarpið fyrir um
að úttektir skuli framkvæmdar af
byggingarfulltrúa viðkomandi
sveitarfélags en einnig má fela það
verkefni húsnæðisnefnd. Bygging-
arfulltrúar eru til staðar í öllum
sveitarfélögum og er það því hent-
ugt að fela þeim þessi verkefni
enda virðast úttektarstörfín falla
prýðilega að öðrum störfum þeirra.
Þess er þó rétt að geta að sveitarfé-
6 25
lögin og samtök þeirra eru almennt
andvíg því að þessum starfa verði
bætt á könnu byggingarfulltrúa.
14. Ákvæði um leigumiðlun eru
skýrari og sumpart önnur og lík-
legri til að verða rammi og grund-
völlur fyrir trausta starfsemi af því
tagi.
15. Eitt af mikilvægari nýmælum
frumvarpsins eru ákvæði um kæru-
nefnd húsaleigumála, sem aðilar
geta skotið ágreiningsefnum sínum
til og ferigið frá rökstutt álit.
Lokaorð
Af þessu yfirliti má sjá að í títt-
nefndu frumvarpi til nýrra húsa-
leigulaga felast margar og ýmsar
stórkostlegar og langþráðar réttar-
bætur, sem munu örugglega verða;
leigumarkaðinum og aðilum hans
til mikilla heilla og skapa munu
leiguviðskiptum hér á landi loksins
heilbrigðan og eðlilegan grundvöll.
Er því rétt að heita enn og aftur á
Alþingi, að það samþykki þetta
frumvarp sem lög svo fljótt sem
verða má. Þetta mikilvæga réttlæt-
ismál þolir ekki lengri bið og má
alls ekki daga uppi eina ferðina enn.
Höfundur er hæstaréttarlögmað-
ur og framkvæmdastjóri Húseig-
endafélagsins.
FASTEIGNAMIÐLUN.
|f Síðumúla 33 - Símar: 679490 / 679499
Ármann H. Benediktss., sölustj. lögg.
fasteigna- og skipasali.
Geir Sigurðsson, lögg. fasteigna- og
skipasali.
Símatími laugardag kl. 11-13
Einbýli
Grettisgata — einb.
Fallegt og vel staðsett ca 105 fm einb. á
baklóð. V. aðeins 6,1 m.
Meöalbraut - Kóp.
Stórgott og vel staðs. 217 fm ainb.
Mikið útsýni. Innb. bllsk. Elnstaklíb.
á neðri haeð. Áhv. ca 5,6 millj.
húsbr. V. 16,6 m.
Mánabraut — einb.
Failegt 170 fm einb. neðan götu ésamt
40 fm á neðri hæð svo og 30 fm bílsk.
Arinn. Húsið mikið endurn. Áhv. ca 7
millj. (húsbr.).
Vantar
Vegna mikillar eftirsp. vantar einb-
hús á ainni hæð. Stærð 1 -200 fm.
Kjalarnes — raðh.
Vorum að fá í sölu 264 fm raðh. v. Esju-
grund m. séríb. í kj. Áhv. ca 5,8 millj.
Verð 11,6 millj. Eignaskipti mögul.
Foldasmári - raöh.
Nýkomið i sölu 192 fm endaraðh.
á tvelmur hæðum. Tilb. u. trév. og
máln. Innb. bflsk. Ath. 5 stðr herb.
Áhv. ca 4,3 millj. (húsbr.). Verð
11,8 millj.
Asbúö — Gbæ
I einkasölu mjög gott ca 167 fm raðh.
Innb. bílsk. Áhv. hagst. lán ca 3,6 millj.
Verð 12,9 millj.
Ásgarður — raöhús
Nýkomiö i sölu sérl. gott endaraðh. 3-4
svefnherb. Rólegur staður innst í götu.
Áhv. 5,4 millj. (húsbr.). V. 8,7 m.
Birtingakvísl — raðhús
Nýl. og vandað 140 fm endaraðh. ásamt
40 fm i kj. og 28 fm bilsk. Áhv. Byggsj.
ca 3,4 millj. V. 12,9 m. Mögul. eigna-
skipti á minni eign.
Búland - raöhús
Sérl. fallegt 200 fm raðh. ásamt
bilsk. Stórar stofur með ami. 4
svefnherb. Mjög góð staðsetn.
innst í götu. Laust strax. V. 14,0
m. Lyklar á skrifst.
Skálageröi — rish.
Nýkomin í sölu sérl. vönduð rishseð
í nýl. húsi. 3 svefnherb., vinnuherb.
Bílsk. Áhv. 5,6 millj. Verð 10,5mil|j.
Hæðargarður — efri hæð
Vorum að fá I sölu fallega 76 fm efri hæð
ásamt risi. Sérinng. Verð 6,7 millj.
Fornhagi — hæð
Nýkomin í sölu sérl. falleg 130 fm
efri hæð ásamt góðum bflsk. Út-
sýni.' Áhv. hagst. ca 5 millj. V. 11,9 m.
Mávahlfð — sérh.
Vönduð neðri sérh. ásamt góðum bílskúr.
Eignin er mikið endurn. í toppstandi. Áhv.
Byggsj. 2,5 millj. V. 10,3 m. Skipti æskil.
á 3ja herb. íb. m. aukaherb. í kj.
4ra-7 herb.
Suðurhólar — 4ra
Mjög góð ca 100 fm íb. ó 3. hæð.
Æskil. eignaskipti á 3ja herb. íb.
Hvassaleiti - 4ra
82 fm íb. á 3. hæð ásamt bílsk. Áhv. 2,5
millj. húsbr. Verð 7,9 millj.
Hráunbær — 4ra
Nýkomin í sölu mjög góð 95 fm íb. á 2.
hæð. Áhv. ca 4,0 millj. V. 7,2 m.
Sogavegur— 4ra
Vönduð íb. á 1. hæð ásamt stóru auka-
herb. í kj. 5-íb. hús. Parket. Útsýni. Ath.
nýl. eign. Útb. 3,4 millj. V. 8,3 m.
Jörfabakki - 4ra
Nýkðmin í sölu mjög góð ib. á 2.
hæð ásamt stóru aukaherb. í kj,
Verð 7,6 millj.
Laufengi — Reykjavík
Erum með í sölu 4ra herb. 105 fm
Ib. v. Laufengi. Til afh. stax tilb.
u. trév. og máln. Áhv. 3,3 millj.
(húsbr.). Verð 6,5 mlllj.
Bergstaðastræti — 4ra
Nýkomin í einkasölu mjög góð 96 fm íb.
á 2. hæð. Sérhiti. Ein ib. á hæð. Útsýni.
Verð 7,9 millj.
Hlfðarhjalli - 4ra
Falleg 117 fm endaíb. á 3. hæð.
Vandaðar Innr. 30 fm bflsk. Áhv.
Byggsj. ca 5 millj. Mögul. maka-
skipti á 2ja herb. ib.
Eldri borgarar -
Naustahlein — raðh.
Erum með í sölu endaraðh. - þjónustuíb.
ca 80 fm. Parket. Blómastofa.
Tunguvegur — raðh. I einka-
sölu mjög góð eign ca 110 fm raðh. Verð
7,9 millj.
Sérhæðir — hæðir
Æsufell — 4ra f
Mjög faileg og rúmg. 112 fm i lyftu-
húsi. Mlkið útsýni. Áhv. 4,5 millj.
Verð 7,3 millj.
Veghús - gott verð
Vorum að fá i sölu 6-7 herb. 210 fm íb.
ásamt innb. bílsk. (b. ekki alveg fullb.
Áhv. ca 9,0 millj. langtlán. Útb. aðeins
ca 2,3 millj.
Miktabraut — 4ra
Falleg ca 95 fm Ib. é 1. hæð ásamt auka-
herb. í kj. Parket, nýl. eldhús. Hús yfirfar-
ið að utan. V. 7,5 m.
Vesturgata — hæðir
Vorum að fá i sölu 4ra herb. íbúðir ásamt
stæði í bílskýli. Afh. tilb. til innr. Sérinng.
V. 7,9 m.
Hraunbær - v. 8,9 m.
á 2. hæð.
3ja herb.
Baldursgata - 3ja
Mjög góð 80 fm á 2. hæö. Parket.
Svaltr úr stofu. Nýklætt stelnh. V.
6,5 m. Laus strax. Lyklar á skrifst.
Skipasund — 3ja
Mjög mikið endurn. 3ja herb. íb. í kj. Ath.
skipti mögul. á ód. eign. Áhv. ca 2,2
millj. Verð 5,7 millj.
Miðleiti
Vorum að fá í sötu gtæsil. 121 fm
fo. é efstu hæð. Mjög vandaðar
innr. Stæði í bflgeymslu. Áhv. ca
1,3 mllij. byggsj. Verð 10,1 millj.
Ath. mögul. eignask. á mlnni eign.
Reykás - 3ja
Vorum að fé i sölu fallega ca 90
fm fb. á 2. hæð. Áhv. ca 3 millj.
byggsj. Verð 7,8 mltlj.
Hraunteigur
Nýkomin í sölu góð risíb. Áhv. ca 1.600
þús. V. 4,9 m.
Skipasund — 3ja
Vorum að fá f sölu fallega 72 fm íb. í kj.
Áhv. ca 3,1 m. V. 6,3 m.
Jöklafold — 3ja
Nýl. 82 fm íb. á 2. hæð ásamt góðum
bflsk. Áhv. 3 millj. Byggsj. V. 7,9 m.
Mögul. skipti á 2ja herb. íb.
Spftalastígur — 3ja
Vorum að fá í sölu 59 fm ib. á 1. hæð i
þríb. Svalir úr stofu. V. 4,7 m.
Dalsel — 3ja
Mjög rúmg. ca 90 fm íb. á 2. hæð ásamt
stæði I bílskýli. Parket. Áhv. ca 2,3 millj.
byggsj. Verð 6,9 millj.
Hamraborg — 3ja
Góð ca 72 fm íb. á 5. hæð ásamt bil-
skýli. Útsýni gerist ekki betra. Sjón er
sögu ríkari. Verð 6,3 millj.
Dvergabakki - 3ja
Gullfalleg ib. é 1. hæð. Parket.
Tvennar svalir. Nýtt eldh. 2 rúmg.
svefnherb. Áhv. Byggsj. 3,3 m. V.
6,7 m.
Ofanleiti — 3ja
Falleg ca 90 fm íb. á jarðh. ásamt stæði í
bflskýli. Hagst. áhv. V. 8,4 m.
2ja herb.
Ásvallagata — 2ja
Falleg 2ja herb. íb. á 1. hæð ásamt herb.
í kj. Áhv. ca 2,0 m. V. 4,9 m.
Blikahólar - 2ja
Vqrum að fá í einkesölu mjög góða
60 fm 2ja herb. tb. á 5. hæð. Fráta.
útsýni yfir borgina. V. 4,7 m. Laus
strax.
Hraunbær — 2ja
Nýkomin í sölu sérl. rúmg. 66 fm
íb. á 1. hæð. Hús nýklætt að utan.
Áhv. 2,7 millj. V. 5,3 m.
Baldursgata — 2ja
33 fm íb. á 2. hæð. Áhv. 1,7 m. Fráb.
verð. Útb. aðeins ca 1.300 þús.
Vesturberg — 2ja
Falleg 55 fm íb. á 2. hæð. Þvhús í íb.
Verð 4,9 millj.
Víkurás — 2ja
Sérl. falleg ca 58 fm (b. á 3. hæð ásamt
stæði í bflskýli. Áhv. 3,3 millj. V. 5,6 m.