Morgunblaðið - 25.02.1994, Side 24

24 B
MORGUNBLAÐIÐ
FASTEIGNIR
líllST^S?. A3I
FÖSTUDAGUR 25. FEBRÚAR 1994
Ern ný húsaleigulög
í augsýn og verulegar
réttarbætnr I vændnm?
Húsaleigulöggjöf á tímamótnm
Efni þessarar greinar er húsa-
leigulöggjöf á tímamótum, for-
tíðin og gildandi lög eru skoðuð og
reynslan af þeim metin og horft er
til framtíðar og væntanlegra breyt-
inga á löggjöfinni.
Inn í þá umfjöllun
fléttast óhjá-
kvæmílega sér-
staða og sérkenni
húsaleigumarkað-
arins og leiguvið-
skipta hér á landi.
Annars vegar er
umfjöllunarefnið
lögin um húsaleigusamninga frá
árinu 1979, fá þau slæma einkunn
og útreið og staðhæft er að þau
hafi dugað og reynst mjög illa. Það
sem um þau lög segir má að sínu
leyti skoða sem eftirmæli eða graf-
skrift því þau eru væntanlega og
vonandi að renna sitt gildisskeið á
enda.
Hins vegar er sjónum beint að
frumvarpi til nýrra húsaleigulaga,
sem hafa að geyma verulegar réttr
arbætur og verður vonandi lögfest
á næstu vikum. Eru meginatriðum
frumvarpsins eða öllu heldur þeim
breytingum, sem það hefur að
geyma og til bóta eru, gerð nokkur
skil og er Alþingi eggjað lögeggjan
að lögleiða það hið fyrsta.
Milli þessara tveggja meginvið-
fangsefna eru ekki alltaf skörp skil
í umfiölluninni, þau hijóta ávallt
samkvæmt eðli málsins og saman-
burðar vegna að skarast og fléttast
talsvert. Hjá einhveijum endurtekn-
ingum verður heldur ekki alveg
komist þegar málin eru skoðuð frá
mismunandi sjónarhornum.
Frumvarp til nýrra
húsaleigulaga
Á Alþingi er nú til meðferðar
stjórnarfrumvarp til nýrra húsa-
leigulaga, sem hefur að geyma
mjög gagngerar breytingar til bóta
frá gildandi lögum frá árinu 1979,
sem eru meingölluð og hafa sætt
mikilli gagnrýni frá fyrstu tíð.
Frumvörp nokkurn veginn sama
efnis voru lögð fram af félagsmála-
ráðherra á tveimur síðustu þingum
en hlutu ekki afgreiðslu, döguðu
uppi, eins og sagt er.
Frumvarp þetta er samið af
nefnd, sem í sátu fulltrúar Húseig-
endafélagsins og Leigjendasamtak-
anna, auk embættismanna Hús-
næðisstofnunar og félagsmálaráðu-
neytisins. Vann nefndin mikið og
gott starf og var full samstaða inn-
an hennar um efni frumvarpsins
óg langflestir umsagnaraðilar hafa
í öllum meginatriðum verið á einu
máli um ágæti þess og að það sé
mikil bót og framför frá gildandi
lögum.
Gildandi lög eru meingölluð
Gildandi lög um húsaleigusamn-
inga eru eins og áður segir frá ár-
inu 1979 og eru þau fyrstu og einu
almennu lögin á þessu sviði hér á
landi. Fyrir gildistöku þeirra gilti
samningsfrelsið svo til óheft í húsa-
íeiguviðskiptum og var leigjandinn
almennt talinn veikari aðilinn enda
var það yfirlýstur tilgangur laganna
að slá skjaldborg um réttindi hans.
Eru flestir sem til þekkja sammála
um að í því efni hafi verið gengið
allt of langt þannig að sanngjarnt
og eðlilegt jafnvægi og samhengi
^éttinda og skyldna aðila hafí rask-
ast með óheillavænlegum afleiðing-
um fyrir leigumarkaðinn og ekki
síst leigjendur.
Lögin eru um margt gölluð smíð
og hafa í heildina reynst illa, en
vitaskuld mátti búast við agnúum,
andstöðu og árekstrum þegar ofur-
kapps er kostað um að njörva niður
og reglubinda í bvívetna viðskipti,
sem áður voru að mestu fijáls og
lutu lögmálum framboðs og eftir-
spurnar og fáum öðrum.
Strangar, ósveigjanlegar og
ósanngjarnar reglur
Lögin hafa að geyma ófrávíkjan-
legar og mjög strangar og í mörgum
tilvikum ósanngjarnar reglur í garð
leigusala. Samskipti aðila, bæði í
upphafi við samningsgerðina og
eins á leigutímanum öllum, eru
stranglega formbundin, þ.e. verða
að vera skrifleg og tilkynningum
þarf að koma til viðtakanda með
sannanlegum hætti og yfirleitt á
nákvæmlega tilgreindum tíma. Að
öðrum kosti er voðinn vís með af-
drifaríkum afleiðingum og harka-
legur réttindamissir og oft veruleg
röskun og fjártjón verður hlutskipti
þeirra, sem í einfeldni treysta hinu
fornkveðna, að orð skuli standa,
þ.e. trúa á lagalegt og siðferðislegt
skuldbindingargildi munnlegra lof-
orða.
Má fátt út af forskrift lagabók-
stafsins bregða ef ekki á illa að
fara og það er yfirleitt leigusalinn,
sem situr í súpunni og nagar hand-
arbökin, ef eitthvað misferst á hin-
um þrönga, grýtta og vandrataða
vegi formlegheitanna.
Hafa margir leigusalar í gegnum
tíðina fengið að bergja á beisku og
dýrkeyptu seyði mistaka og trúgirni
í þessum efnum. Eru til mýmörg
dæmi um hróplega ósanngjarnar
og óréttlátar málalyktir, bæði innan
réttar og utan, á grundvelli stífra
og ósveigjanlegra formreglna lag-
anna.
Lagareglurnar eiga mjög illa
við um atvinnuhúsnæði
Hinar ófrávíkjanlegu reglur lag-
anna gilda bæði um íbúðarhúsnæði
og atvinnuhúsnæði en eru þó svo
til eingöngu sniðnar að því fyrr-
nefnda og eiga í mjög mörgum at-
riðum illa við um atvinnuhúsnæði.
Þrátt fyrir það takmarka lögin að
verulegu leyti svigrúm aðila slíkra
samninga til að semja á annan og
hentugri veg um réttindi sín og
skyldur en þau mæla fyrir um. Það
er deginum ljósara að um margt
eiga við önnur sjónarmið og önnur
lögmál um atvinnuhúsnæði en íbúð-
arhúsnæði. Við setningu laganna
hefur löggjafinn að mestu litið fram
hjá þessum mun og sett - hvort
tveggja undir sama hattinn.
Hefur þetta valdið verulegum
vandræðum og vissulega nokkuð
háð leiguviðskiptum um atvinnu-
húsnæði og sett þeim óeðlilegar
skorður og má segja að lögin hafi
að því leyti verið óþurftar klafi á
þeim.
Hrá þýðing á skandinavískum
Iagaákvæðum
Ákvæði laganna eru að mestu
leyti bókstafsþýðing á dönskum,
norskum og sænskum lagaákvæð-
um. Var það slæmur innflutningur
því þess var ekki gætt og nánast
alveg fram hjá því litið, að hér á
landi eru allt aðrar forsendur og
allt aðrir hættir í húsaleigumálum
en í Skandinavíu og eiga því frá-
leitt sömu löggjafarsjónarmið og
lagareglur við þar og hér.
Þar er algengt að einstaklingar
og félög eigi stórar og margar eign-
ir og jafnvel heilu borgarhverfin,
sem leigð eru út. Þar er því til sér-
stakur og eiginlegur leigumarkaður
þar sem festa og stöðugleiki ríkir.
Sérkenni og sérstaða íslensks
leigumarkaðar
Hér á landi er ekki fyrir að fara
neinum eiginlegum almennum
Ieigumarkaði. Leiga húsnæðis er
hér yfirleitt skammtímaráðstöfun
af hálfu beggja aðila, leigusala og
leigjenda. Leiguhúsnæði kemur og
fer og leigjandi í dag verður íbúðar-
eigandi á morgun, fáir eru eða
ætla sér að verða leigjendur til lífs-
tíðar.
Mjög fátítt er að einstaklingar
eigi hér meira húsnæði en sem þeir
búa sjálfir í. Langstærsti hluti leigu-
húsnæðis hér á landi er húsnæði
einstaklinga, sem af ýmsum tilfall-
andi ástæðum þurfa ekki að nýta
það sjálfir um einhvern tíma. Þá
er einnig algengt að húseigendur
leigi út frá sér húsnæði, sem losnar
þegar fækkar í kotinu.
Þeir aðilar eru hins vegar hverf-
andi fáir, sem reyna í atvinnu- eða
hagnaðarskyni að stunda útleigu
húsnæðis, enda eiga þeir kost á
öðrum og mikið vafstursminni og
vænlegri og áhættuminni leiðum til
að varðveita og ávaxta sitt pund.
Aðstæður og löggjafar-
sjónarmið eru gjörólík
Það dylst varla nokkrum að húsa-
leiga hér á landi er mjög frábrugð-
in því sem gengur og gerist í grann-
löndum okkar. Það ætti þvr að vera
jafn augljóst að vegna gerólíkra
aðstæðna eru löggjafar'sjónarmið í
húsaleigumálum hér allt önnur en
t.d. í Noregi og Danmörku.
Strangar, flóknar og ófrávíkjan-
legar reglur um samningsgerðina
og öll samskiptin þaðan í frá, með
harkalegum afleiðingum fyrir leigu-
sala, ef út af er brugðið, kunna
e.t.v. að eiga rétt á sér í löndum
þar sem leigusalar eru stórir og
öflugir aðilar, sem búa yfir sérþekk-
ingu og stunda starfsemina í hagn-
aðar- og atvinnuskyni.
En hér á landi þar sem allt aðrar
aðstæður eru og meira jafnræði er
með aðilum eru slíkar reglur óeðli-
legar og ósanngjarnar og til þess
fallnar að valda ósamkomulagi, tor-
tryggni, deilum og úlfúð milli aðila
og stuðla þannig að óöryggi og
ójafnvægi á leigumarkaðinum og
draga úr framboði á leiguhúsnæði.
Gildandi lög eru vond
og letjandi
Húsaleigulögin frá 1979 eru að
mestu vond lög, þau eru að veru-
legu leyti úr takt við raunveruleik-
ann og aðstæður og þarfir þess
markaðar, sem þau skyldu þjóna
og efla. Löggjöf á þessu sviði þarf
að vera hvetjandi og stuðla að eðli-
legum og öruggum viðskiptum en
því er ekki að heilsa með núgild-
andi lög. Þau eru mjög letjandi eða
fælandi fyrir fólk að bjóða húsnæði
sitt til leigu og mætti halda að yfir-
lýstur tilgangur þeirra væri að út-
rýma leiguhúsnæði og leggja leigu-
markaðinn í rúst. Sætir í raun furðu
hversu lífseigur leigumarkaðurinn
eftir Sigurð Helgo
Guðjónsson
er, að hafa tórt undir þessum ólög-
um í bráðum 15 ár.
Lögin hafa reynst illa og eru
á skjön við réttarvitund fólks
Þessi lög hafa sem sagt í heild
reynst afar illa og stangast í veiga-
miklum atriðum á við réttarvitund
þorra fólks enda hafa sum ákvæði
þeirra orðið dauðir bókstafir, „papp-
írslög“, eins og oft vill brenna við
þegar lög ganga of langt og eiga
ekki hljómgrunn í réttarvitund al-
mennings. Flestir ef ekki allir sem
til þekkja eru sammála um að Iögin
séu meingölluð þótt menn kunni að
kveða misjafnlega fast að orði í því
efni. Gagnrýnisraddir hafa heyrst
úr mörgum áttum og eru þar leigj-
endur ekki undanskildir og heldur
ekki samtök þeirra.
Lögin halla mjög á leigusala
Gagnrýni á lögin hefur þó frá
öndverðu aðallega byggst á því, að
þau gengju um of á hagsmuni leigu-
sala og réttarstaða þeirra væri óvið-
unandi og óeðlilega veik gagnvart
leigjendum og að þau ættu í heild
mjög illa við íslenskar aðstæður.
Húseigendafélagið hefur í þennan
eina og hálfa áratug, sem lögin
hafa gilt, barist fyrir afnámi þeirra
og því að sett yrðu ný og betri lög
á grundvelli fenginnar reynslu, sem
tækju mið af íslenskum aðstæðum
og væru sveiganlegri og sanngjarn-
.ari í garð beggja aðila.
Langþráðar réttarbætur
í augsýn
Nú hyllir loksins, loksins undir
réttarbætur á þessu sviði, ný húsa-
leigulög virðast í augsýn. Má fast-
lega búast við því að frumvarp til
nýrra húsaleigulaga verði afgreitt
sem lög frá Alþingi á næstu vikum,
það hlýtur að hafast nú í þriðju
atrennu. Þetta sjálfsagða réttlætis-
mál, sem svo víðtæk samstaða og
sátt er um með aðilum ieigumarkað-
arins og í þjóðfélaginu yfirleitt,
þolir einfaldlega ekki lengri bið.
Leigumarkaðurinn verður að losna
úr álögum, hann mun launa frelsið.
Ég veit að ég mæli fyrir munn
margra þegar ég skora á Alþingi
að flýta afgreiðslu þessa frumvarps
eins og frekast er kostur.
Ötul framganga fé-
lagsmáiaráðherra
Þáttur Jóhönnu Sigurðardóttur
félagsmálaráðherra í þeim réttar-
bótum, sem nú virðast á næsta leiti,
er stór. Hún hefur ávallt sýnt mál-
inu skiliiing og áhuga enda gjör-
þekkir hún eðli og þarfir húsaleigu-
markaðarins og veit hvar skórinn
kreppir og henni hefur því lengi
verið ljóst hversu þýðingarmikið
réttlætis- og þjóðþrifamál hér er
um að ræða.
Jóhanna hefur unnið ötullega að
framgangi málsins, bæði meðan á
samningu frumvarpsins stóð og eins
eftir að það kom til kasta þingsins
og líka við betrumbætur á því í
ráðuneyti hennar milli þinga.
Það er því ekki við hana að sak-
ast hversu málið hefur rekist hægt
í þinginu hingað til. Þvert á móti
er það fyrst og fremst henni að
þakka að málið er svo langt fram
gengið, að ný og betri húsaleigulög
virðast á næsta leiti.
Hlutur Geirs H. Haarde
Þess skal líka getið, að Geir H.
Haarde, formaður þingflokks Sjálf-
stæðisflokksins, hefur einnig sýnt
þessum réttarbótum mikinn áhuga
og skilning og hefur hann beitt sér
mjög fyrir framgangi þeirra. Á
hann sömuleiðis miklar þakkir
skildar.
Frumvarpið verður að ná
í gegn nú
Því verður ekki trúað, að þessi
mikla réttarbót, sem svo almenn
sátt og samstaða er um, dagi uppi
á Alþingi eina ferðina enn. Það
bókstaflega má ekki henda. Húsa-
leigumarkaðurinn hreinlega æpir
hástöfum á hina nýju löggjöf, sem
hefur alla burði til að virka honúm